Derecho del inquilino a rescindir o resolver el contrato antes de que finalice el mismo.

Una cuestión que se plantea a menudo con los alquileres de vivienda es aquella relativa a si el inquilino puede rescindir o resolver el contrato de alquiler previamente a la finalización del periodo de duración pactado en el mismo.

Vamos a clasificar los contratos por su fecha de celebración:

Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013

• • Se les aplica el artículo 11 de la LAU con la redacción establecida con la Ley 4/2013 de 4 de junio.
  • El artículo 11 de la LAU dispone lo siguiente:

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

A continuación, indicamos aquellos requisitos que entendemos se deben cumplir por parte del inquilino, para que la resolución cumpla con lo establecido legalmente y evitar cualquier reclamación por parte de la propiedad.

1. Según el artículo 11, para poder dar por finalizado el contrato en primer lugar, deben haber transcurrido 6 meses del contrato. Es decir, si el contrato se inicia el 1 de enero podré marcharme sin penalización a partir del 30 de junio. Lo habitual es que los contratos sean de duración de 1 año prorrogable hasta un máximo de 5 años.
2. El segundo requisito, es que 30 días antes de abandonar la vivienda debo comunicar que a la propiedad mi deseo de dar por finalizado el contrato, al haber transcurrido los 6 meses de obligado cumplimiento.
3. Y, por último, y para poder demostrar que he cumplido con las exigencias establecidas legalmente debo dejar constancia de que he realizado dicha comunicación a la propiedad. Lo más aconsejable es enviar un burofax con certificado de texto y acuse de recibo.

Por tanto, respecto a la indemnización podemos concluir que según lo establecido legalmente:

• No es obligatoria, aunque se puede pactar.
• En caso de que se haya pactado hay que abonarla
• No puede exceder de lo establecido en el artículo 11 de la Ley
• Si excede sería nula y no habría que abonarla.

Desde Ayuda Legal aconsejamos que ambas partes firmen un documento sencillo de resolución anticipada en la que se indique además la fecha de la entrega de las llaves y posesión de la vivienda.

Contratos celebrados después del 1 de enero de 1995 y antes del 6 de junio de 2013

• Lo regula el artículo 11 en su redacción anterior:

“En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

• Requisitos:
  • Transcurrir cinco años
  • Preaviso dos de meses mínimo
  • Posible pacto de indemnización un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

Contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995

• Lo regula el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964:

“Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.”

• Requisitos:
  • Finalizar antes de terminación
  • Notificar al arrendador con 30 días antelación a desalojar
  • Indemnización la renta que quede por cumplir

Lo recomendable antes de rescindir o resolver un contrato de alquiler  es consultar el caso concreto con un abogado, para poder determinar los pasos a seguir conforme a las circunstancias del caso concreto y lo establecido legalmente.

Ante cualquier duda puede ponerse en contacto con nosotros, un abogado atenderá su consulta.

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